Оценка недвижимости затратным подходом.

0
265

foto1Затратный подход – метод оценки недвижимости, в основании которого находится принцип замещения и расчет затрат для восстановления (замещения) объекта с учетом износа.

Основные этапы при использовании затратного подхода к расчету стоимости:

1. Оценка участка земли состоит в расчете стоимости прав на незастроенный участок, учет максимально эффективного использования участка обязателен. Оценка земли выполняется только при наличии имущественного права на участок, юридически оформленного.

Методы расчета затрат на строительство улучшений:

  • стоимость единицы (сравнительной) – это оценка на основе применения единичных скорректированных показателей затрат на строительство аналогов (определение затраты на сравнительную единицу);
  • метод оценки стоимости элементов (укрупненных) – это оценка имущества по значению стоимости воспроизведения элементов. Элементами считаются: затраты на разработку сметы; затраты на подготовку участка; земляные работы; возведение фундамента и стен.
  • метод количественного анализа – это оценка по полной смете затрат на воспроизводство объекта.

2. Виды и расчет износа:

  • физический износ связан с уменьшением работоспособности недвижимости в связи с физическим старением, а также влиянием внешних факторов;
  • моральный износ связан с несоответствием требованиям текущего времени;
  • устранимый износ характеризуется затратами, величина которых ниже добавленной стоимости;
  • неустранимый износ характеризуется затратами, величина которых выше добавленной стоимости.

Методы расчета износа:

  • разбиения – расчет трех видов износа;
  • срока жизни – расчет накопленного износа по осмотру строений с определением срока жизни (экономической), возраста объекта (эффективного и хронологического);
  • сравнимых продаж – расчет износа на основании анализа сопоставимых продаж.

3. Расчет стоимости (воспроизводственной) улучшений за вычетом износа.

4. Расчет итоговой стоимости объекта состоит в суммировании стоимости прав на участок земли со стоимостью улучшений за вычетом износа.

Применение затратного подхода целесообразно в случаях:

  • анализ эффективного применения участка;
  • экономический анализ улучшений;
  • оценка государственных, специальных объектов;
  • оценка недвижимости на малоактивных рынках;
  • оценка для целей налогообложения, страхования.

Недостатки затратного подхода:

  • неэквивалентность затрат и рыночной стоимости;
  • зависимость точности результата от трудовых затрат;
  • несоответствие затрат на покупку объекта и затрат на воспроизведение объекта с учетом износа;
  • сложность и трудоемкость расчета затрат на воспроизводства строений;
  • отдельная оценка участка земли;
  • проблематичность расчета величины износа (накопленного) старых сооружений.