Затратный подход – метод оценки недвижимости, в основании которого находится принцип замещения и расчет затрат для восстановления (замещения) объекта с учетом износа.
Основные этапы при использовании затратного подхода к расчету стоимости:
1. Оценка участка земли состоит в расчете стоимости прав на незастроенный участок, учет максимально эффективного использования участка обязателен. Оценка земли выполняется только при наличии имущественного права на участок, юридически оформленного.
Методы расчета затрат на строительство улучшений:
- стоимость единицы (сравнительной) – это оценка на основе применения единичных скорректированных показателей затрат на строительство аналогов (определение затраты на сравнительную единицу);
- метод оценки стоимости элементов (укрупненных) – это оценка имущества по значению стоимости воспроизведения элементов. Элементами считаются: затраты на разработку сметы; затраты на подготовку участка; земляные работы; возведение фундамента и стен.
- метод количественного анализа – это оценка по полной смете затрат на воспроизводство объекта.
2. Виды и расчет износа:
- физический износ связан с уменьшением работоспособности недвижимости в связи с физическим старением, а также влиянием внешних факторов;
- моральный износ связан с несоответствием требованиям текущего времени;
- устранимый износ характеризуется затратами, величина которых ниже добавленной стоимости;
- неустранимый износ характеризуется затратами, величина которых выше добавленной стоимости.
Методы расчета износа:
- разбиения – расчет трех видов износа;
- срока жизни – расчет накопленного износа по осмотру строений с определением срока жизни (экономической), возраста объекта (эффективного и хронологического);
- сравнимых продаж – расчет износа на основании анализа сопоставимых продаж.
3. Расчет стоимости (воспроизводственной) улучшений за вычетом износа.
4. Расчет итоговой стоимости объекта состоит в суммировании стоимости прав на участок земли со стоимостью улучшений за вычетом износа.
Применение затратного подхода целесообразно в случаях:
- анализ эффективного применения участка;
- экономический анализ улучшений;
- оценка государственных, специальных объектов;
- оценка недвижимости на малоактивных рынках;
- оценка для целей налогообложения, страхования.
Недостатки затратного подхода:
- неэквивалентность затрат и рыночной стоимости;
- зависимость точности результата от трудовых затрат;
- несоответствие затрат на покупку объекта и затрат на воспроизведение объекта с учетом износа;
- сложность и трудоемкость расчета затрат на воспроизводства строений;
- отдельная оценка участка земли;
- проблематичность расчета величины износа (накопленного) старых сооружений.
